近年來(lái)，冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的增長(zhǎng)無(wú)疑是非常樂(lè)觀的。同時(shí)給逐漸低迷的物流地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但相對(duì)于普通的干倉(cāng)，冷庫(kù)的專業(yè)性要求非常強(qiáng)，所以各大投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商都不敢馬上收?qǐng)?。而要真正做好冷?kù)的投資和運(yùn)營(yíng)，也不是一篇短文就能說(shuō)清楚的。今天就說(shuō)一個(gè)方面，冷庫(kù)行業(yè)是應(yīng)該走標(biāo)準(zhǔn)化的道路還是繼續(xù)堅(jiān)持定制化建設(shè)的道路。

　　如果要解釋這個(gè)問(wèn)題，我們需要根據(jù)不同的功能來(lái)區(qū)分冷庫(kù)，然后分別解釋其特點(diǎn)。

　　1.定制生產(chǎn)冷鏈冷庫(kù)設(shè)計(jì)

　　生產(chǎn)型冷庫(kù)是指在低溫環(huán)境下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行深加工的冷庫(kù)場(chǎng)所，一般靠近漁港、畜牧基地等區(qū)域。

　　生產(chǎn)型冷庫(kù)的主要功能不是儲(chǔ)存，而是對(duì)水產(chǎn)品或肉類進(jìn)行預(yù)冷、深冷、低溫切割或加工。它更像是一個(gè)處于冷鏈狀態(tài)的加工廠?，F(xiàn)在冷鏈細(xì)分領(lǐng)域火熱的中央廚房，其實(shí)就是一種生產(chǎn)型冷庫(kù)的形式。

　　由于生產(chǎn)型冷庫(kù)偏重于加工，產(chǎn)品種類相對(duì)單一，對(duì)溫區(qū)的要求不需要很細(xì)致，溫區(qū)設(shè)計(jì)中很少出現(xiàn)變溫區(qū)。所以這方面容易標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

　　但也是因?yàn)榧庸け戎卮?，這類冷庫(kù)對(duì)流水線、加工設(shè)備等硬件設(shè)施要求高。更應(yīng)注意原料入口、預(yù)處理隔墻、成品出口和污水處理等的動(dòng)線布置。，對(duì)冷庫(kù)本身的防火分區(qū)、防火墻、建筑形式都有很強(qiáng)的要求。

　　其實(shí)生產(chǎn)型冷庫(kù)更傾向于廠房結(jié)構(gòu)，在用地性質(zhì)、配送額度、環(huán)評(píng)等方面都不同于普通物流地產(chǎn)。因此，在這方面，很難規(guī)范發(fā)展生產(chǎn)冷庫(kù)。

　　2.標(biāo)準(zhǔn)化儲(chǔ)存冷庫(kù)

　　一類冷庫(kù)一般是承接凍品、加工品或果蔬的場(chǎng)所，主要靠近港口、產(chǎn)地或中轉(zhuǎn)地。

　　I型冷庫(kù)很少需要在倉(cāng)庫(kù)中進(jìn)行額外的操作。只是一個(gè)簡(jiǎn)單存放的地方，所以對(duì)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的隔斷結(jié)構(gòu)沒(méi)有過(guò)多的要求。

　　倉(cāng)儲(chǔ)式冷庫(kù)的租戶主要是以量盈利的貿(mào)易商和批發(fā)商。因?yàn)閱挝焕麧?rùn)不高，他們會(huì)對(duì)冷庫(kù)的效率非常敏感。這就導(dǎo)致了每平方米可以疊放的托盤數(shù)量，是他們更看重的。即倉(cāng)庫(kù)的高度和承載能力是否能得到最大限度的利用。

　　這對(duì)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)的投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)是非常有利的。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)主要是根據(jù)普通倉(cāng)庫(kù)的藍(lán)圖設(shè)計(jì)的。標(biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)的設(shè)計(jì)可以使倉(cāng)庫(kù)在建設(shè)之初就提前處理好地板埋置和管道布置空間的問(wèn)題。而且如果是專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)開(kāi)發(fā)企業(yè)，甚至可以完成溫區(qū)、隔熱板、冰箱等所有其他設(shè)施。，而只是等著租賃企業(yè)來(lái)拎包入住。

　　這種在設(shè)計(jì)和建設(shè)階段就提前處理的標(biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)，與普通干倉(cāng)改建的冷庫(kù)相比，無(wú)論是倉(cāng)庫(kù)內(nèi)部空間還是建設(shè)時(shí)間，都將更具優(yōu)勢(shì)。而這種空間和時(shí)間的優(yōu)勢(shì)可以轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢(shì)，更容易引起相關(guān)企業(yè)的興趣。

　　3.充滿機(jī)遇的零售冷庫(kù)

　　零售型冷庫(kù)，是需求增長(zhǎng)最快的賣地倉(cāng)庫(kù)，主要位于人口集中、消費(fèi)可觀的中大型城市。

　　相比前兩種冷庫(kù)，零售冷庫(kù)就有點(diǎn)復(fù)雜了。經(jīng)過(guò)電商競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，現(xiàn)在的零售冷庫(kù)不僅需要具備在銷售地存儲(chǔ)商品的功能，還需要具備在倉(cāng)庫(kù)內(nèi)完成增值業(yè)務(wù)的能力。就其存儲(chǔ)功能而言，零售冷庫(kù)對(duì)溫暖地區(qū)的要求更高。因?yàn)椋粋€(gè)倉(cāng)庫(kù)可能需要存放恒溫巧克力、冷藏果蔬、冷凍肉，甚至深度冷凍金槍魚。因此，如何設(shè)定倉(cāng)庫(kù)內(nèi)各個(gè)分區(qū)的溫度就顯得尤為重要，否則會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的貨損。

　　對(duì)于增值業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，它所需要的冷庫(kù)的特性和生產(chǎn)的特性類似。雖然是一些輕加工，但是也需要建流水線，布局污水處理等等。最后，這兩種商業(yè)形態(tài)需要整合在同一個(gè)倉(cāng)庫(kù)中，標(biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)的建設(shè)難度很大。

　　第一，開(kāi)發(fā)商在建的時(shí)候無(wú)法預(yù)測(cè)租戶未來(lái)會(huì)放什么產(chǎn)品。如果盲目地跨溫區(qū)對(duì)待每個(gè)分區(qū)，那么過(guò)多的成本就不得不轉(zhuǎn)嫁到房租上。這導(dǎo)致其在租賃市場(chǎng)失去競(jìng)爭(zhēng)力。

　　第二、增值服務(wù)的設(shè)備設(shè)施布局需要考慮倉(cāng)庫(kù)本身的建筑造型、柱網(wǎng)密度、供電等。這些問(wèn)題在冷庫(kù)的主要設(shè)計(jì)階段也是難以預(yù)測(cè)的。

　　但零售冷庫(kù)是目前市場(chǎng)上最受關(guān)注的品類。受益于網(wǎng)絡(luò)食品消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，大量市場(chǎng)匹配的冷鏈企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)。正是由于供需的不平衡，這些冷鏈企業(yè)在很多情況下會(huì)主動(dòng)適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化的干倉(cāng)建筑結(jié)構(gòu)。

　　其實(shí)這也給了倉(cāng)庫(kù)開(kāi)發(fā)者一個(gè)很好的學(xué)習(xí)和研究的機(jī)會(huì)，什么樣的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品才能更好的應(yīng)用到這些冷鏈企業(yè)的運(yùn)營(yíng)要求中。因?yàn)槔滏湵旧砭褪且粋€(gè)溫控條件下的產(chǎn)業(yè)鏈，生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)或零售冷庫(kù)的優(yōu)化設(shè)計(jì)和建設(shè)都要定制化。

　　然而，隨著線上冷鏈產(chǎn)品消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，“一單建冷庫(kù)”的理念已經(jīng)完全跟不上發(fā)展的步伐。那么，標(biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)的出現(xiàn)，對(duì)于投資人和用戶來(lái)說(shuō)，無(wú)疑都是恰到好處的——投資人需要標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品進(jìn)行資本運(yùn)作，而用戶需要可以即時(shí)結(jié)算的冷庫(kù)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。

　　然而，標(biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)發(fā)展中的困難也不容忽視。這主要集中在項(xiàng)目前期對(duì)土地所在區(qū)域的評(píng)估和調(diào)查，從而判斷這個(gè)市場(chǎng)適合什么類型的冷庫(kù)。然后根據(jù)需求的特點(diǎn)，有針對(duì)性的進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)。

　　這種針對(duì)性就是在符合冷鏈需求的標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)和定制化倉(cāng)庫(kù)之間尋求平衡，避免出現(xiàn)冷庫(kù)不可用、空置，或者過(guò)度定制而無(wú)法進(jìn)行資本運(yùn)作的情況。目前，冷庫(kù)仍是物流地產(chǎn)行業(yè)的一片藍(lán)海，通用性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)產(chǎn)品是需要廣泛關(guān)注和研究的細(xì)分領(lǐng)域。

　　國(guó)內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平表明，冷鏈仍有相當(dāng)廣闊的增長(zhǎng)空間。冷庫(kù)作為支撐冷鏈業(yè)務(wù)的底層結(jié)構(gòu)，肯定會(huì)有更強(qiáng)的上升動(dòng)力。對(duì)于房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，誰(shuí)能更快地找到冷庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化和定制化平衡的方法，誰(shuí)就能在這個(gè)賽道上占得先機(jī)。

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